Berlin, Berlin – Sind Deine Koffer schon gepackt?

Immobilienmarkt in Berlin – Preise, Nachfrage und Potentiale im Wandel – von Thomas Friese, Immobilienentwickler, Berlin/ Oldenburg

Die Situation des Berliner Immobilienmarkts ist vor allem dafür bekannt, eng zu sein – aber Berlin, Berlin, Dein Herz kennt keine Mauern! (John F. & Die Gropiuslärchen) ist eines von 6.000 Liedern das die Hauptstadt auf die Überholspur, nicht nur was den Immobilienmarkt angeht, bringt. Die deutsche Metropole Berlin galt als ärmlich, das hat sich geändert, Berlin landet unter die Top 10 der “Concrete Jungle” Liste der meist besungenen Städte der Welt. Mit etwa 6.000 Liedern kommt Berlin auf Rang sieben im internationalen Vergleich – vielleicht liegt in diesem Aufmerksamskeitsgewinn der Metropole an der Spree der Wandel des Immobilienmarktes? Wie entwickeln sich jedoch Wohnraum und Preise, wer stellt die Nachfrage, und bieten sich Potenziale für Investitionen?

Kritik: Steigende Immobilienpreise

Begehrter Wirtschafts- und Industriestandort, Angelpunkt für Politik, Kultur und Szenen, Universitätsstadt und als globale Metropole der Toleranz wird die Hauptstadt Berlin gefeiert. Die laut Eurostat bevölkerungsreichste Stadt des Landes und der Europäischen Union zeigt etliche Vorzüge, die Immobilienpreise und Mieten seit Jahren in die Höhe treiben. Kritisch zur Diskussion steht, dass die Hauptstadt den Ruf als einer der teuersten Städte des Landes hat. Hier gibt es keine Schrottimmobilien mehr. In der Kritik steht, dass die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten laut eigenen Erfahrungen stetig steigen und sich auch von der Corona Krise im vergangenen Jahr nicht bremsen ließen. Unsere Untersuchungen zeigen von 2019 aufs Folgejahr einen Anstieg von 8 Prozent des Quadratmeterpreises für Bestandsimmobilien auf, der 2020 schließlich circa 4.500 Euro lag. Auch der IBB Wohnungsmarktbericht 2020, vorgestellt von der Investitionsbank Berlin und dem Berliner Senat, verzeichnet einen Anstieg der Angebots Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Diese lagen 2019 dem Bericht nach bei zusätzlichen 7,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Des Weiteren prognostiziert der Bericht einen wachsenden Trend für das Jahr 2021. Auch der Mietspiegelwert der Hauptstadt hat sich seit der Wende am 03. Oktober 1990 kontinuierlich nach oben entwickelt.

Wachsende Bevölkerung, wachsende Nachfrage

Die enge Marktsituation ist nicht zuletzt auf die wachsende Bevölkerungszahl zurückzuführen. Diese stieg durch Zuzug von außen und einen natürlichen Geburtenüberschuss seit 2014 um 5,8 Prozent an und liegt aktuell bei rund 3,7 Millionen Menschen. Auch für die nächsten Jahre wird eine steigende Nachfrage erwartet. Die Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen geht von einem weiteren Einwohnerzuwachs von 176 900 Personen bis zum Jahr 2030 aus. Im Stadtteil Pankow profitiert am ehesten mit einem erwarteten Wachstum von 11 Prozent. Bei der Analyse der Wanderungsbewegungen nach Altersklassen wird deutlich, dass besonders 18- bis 30-Jährige nach Berlin zuziehen und so einen großen Teil der aktuellen Nachfrage ausmachen. Der Großteil, rund 80 Prozent der Berliner Haushalte, machen Ein- und Zweipersonenhaushalte aus. Das mittlere monatliche Nettoeinkommen der Haushalte, welches großen Einfluss auf die Nachfrageentwicklung hat, lag 2019 bei 2.175 Euro. Diese Zahl variiert stark zwischen den Bezirken, mit einem Maximum in Pankow. Arbeitslosenquote und die Zahl der Arbeitnehmer in Kurzarbeit sind 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Zuge der Pandemie gestiegen.

Potentiale im Immobilienmarkt

Trotz der bereits engen Wohnraumlage bieten sich Potenziale für Kapitalanleger, Mieter und Personen, die den Immobilienkauf oder -Bau in Betracht ziehen. 2019 wurden laut IBB Wohnungsmarktbericht rund 19 Tausend Wohnungen fertiggestellt, mit Trend nach oben für 2021. Die Berliner Baubranche erzielte 2020 ein Auftragsvolumen von 1,7 Milliarden Euro, das höchste seit 20 Jahren. Auch Engel & Völkers beschreibt, dass Immobilien in der aktuellen wirtschaftlichen Lage als Wertanlage gefragter ist denn je. Durch die Pandemie und gesetzliche Reglementierungen jedoch, wie der erst eingeführte und nun gestürzte Mietendeckel, ist der Immobilienmarkt weniger berechenbar.

Reglementierungen im Wohnungsmarkt

Eine weitere Reglementierung, die am Berliner Wohnungsmarkt vorgenommen wurde, ist das Zweckbefremdungsverbot von Wohnraum. Die 2014 in Kraft getretene Verordnung soll in allen Berliner Bezirken zu einer entspannten Wohnraumlage führen, indem langfristiger Leerstand, Abriss, und Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum und Ferienwohnungen verboten wurde. In den Fokus der kritischen Entwicklung ist eine mögliche, noch nicht vorgenommene Reglementierung im Bereich der Vergesellschaftung von Wohnungen großer privater Unternehmen geraten, die eingeführt werden könnte. Dazu wird aktuell, genauso wie zum Mietendeckel, in der Öffentlichkeit eine kontroverse Debatte geführt. Wie nachhaltig sich die Corona Krise oder der Mietendeckel auf Angebot und Nachfrage auswirken wird, bleibt noch offen. Fest steht, dass Berlin seit der Wende immer mehr Anziehungskraft entfaltet hat, für junge Menschen aus Deutschland, aber auch in ganz Europa und darüber hinaus. Berlin leidet unter fehlenden Mitarbeitern in den Ämtern, unter Kompetenzmangel, unter einer Zersplitterung. Heute erweist sich als Nachteil, dass Brandenburg und Berlin nicht zusammen gekommen sind nach der Abstimmung am 5. Mai 1996. Berlins Verwaltungsstruktur hat im Grunde den Zusammenschluss der Dörfer noch nicht hinter sich gelassen. Bekanntlich verschmolzen zu Groß-Berlin am 1. Oktober 1920 rund 3,6 Millionen Menschen aus acht Städten, 59 Landgemeinden und 27 Gutsbezirken unter manchem Gejammer, der stille Protest hat sich in manchen Amtsstuben erhalten.

Aber das deutsche Musikprojekt des Produzenten Jens Tröndle und dem Musiker- und Autorenteam Rainer Konstantin, U. W. A. Heyder und Conny Göckel unter dem Namen John F. & Die Gropiuslärchen, dass zur Berliner 750 Jahr Feier 1987 erschien, heißt es: “Berlin Berlin, hey – Dein Herz kennt keine Mauer! Berlin Berlin, hey – Es gibt nichts zu bedauern!” – dies war wegweisender musikalischer Hoffnungsträger und gibt auch Mut für zukünftige Entwicklungen.

V.i.S.d.P.:

Thomas Friese
Projektentwickler & Immobilienexperte

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Thomas Friese
Unter den Eichen 108a
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Über Thomas Friese:

Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.

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