Droht Deutschland eine Immobilienblase? Das meint Peter Steiner von MyMo AG

In der heutigen Zeit sind die Zinsen der Baufinanzierung recht niedrig. Auf der einen Seite erfreut dies natürlich die Kreditnehmer, auf der anderen Seite aber fragt man sich, ob nicht eine Immobilienblase droht. Diese entsteht, wenn eine hohe Nachfrage nach Immobilien entsteht und günstige Finanzierungsmöglichkeiten gegeben sind.

Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sorgen für eine höhere Nachfrage. Zumal die Immobilien als Altersvorsorge angesehen werden. Der Wohnraum wird insgesamt weniger und das bringt es mit sich, über das eigene Haus nachzudenken. Denn dieses hat alles, was man sich wünscht und auf dem Markt nicht findet. Eigentümer und Bauunternehmen haben dies schon längst erkannt und gehen mit den Preisen nach oben. Aber da die Baugelder so günstig geboten werden, schreckt dieses niemanden ab, zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Aber genau dieser Boom sorgt nun dafür, dass sich viele Menschen fragen, ob eine Immobilienblase entsteht. Ob ein überhitzter Immobilienmarkt zu befürchten ist. Aber was genau ist das eigentlich? Eine Immobilienblase besteht aus einer großen Oberfläche und das Innere. Die Oberfläche steht für die Marktdurchdringung. Diese wird natürlich größer, umso mehr Anfragen vorhanden sind. Das wären also die Immobilien. Das Innere der Blase hingegen steht für die fehlende Substanz wischen innerem Wert und dem Marktwert. Die Immobilie hat beides. Der innere Wert steht für die Substanz, für die Lage und natürlich auch für die Ausstattung der Immobilie. Der Marktpreis ist das, was die genannten Punkte zusammen betrifft und was die Zukunft bringt. Die Immobilienblase wird dann ein Thema, wenn die Preise einen gewissen Punkt zur Refinanzierung überschreiten. Wenn der Kaufpreis über 30 Jahresmieten (das ist die Faustregel) hinausgeht, ist die Immobilie zu teuer. Wenn also der Unterschied zwischen innerem Wert und Marktwert zu groß wird, platzt die Blase.

Die Faktoren der Immobilienblase

Zu bauen ist eine gute Idee oder auch Eigentum zu kaufen. Dieses Vorhaben verfolgen derzeit viele Menschen und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die Idee wird in die Tat umgesetzt, auch dann, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmig ist. Man möchte bauen, bevor sich die Lage verschlimmert. Denn auch wenn die Zinsen günstig sind, so werden die Immobilien teuer und auch die Bauunternehmer. Dies wäre ein Punkt, darüber nachzudenken, ob das Projekt noch Sinn macht. Die meisten Menschen handeln aber, denn irgendwann werden die Preise vielleicht noch weiter steigen und die Zinsen für das Baugeld auch wieder teurer.

Irgendwann geht nichts mehr, dann sind die Preise für das Bauen oder für den Kauf einfach zu hoch. Ebenso die Zinsen der Banken für das Eigentum. Die Medien werden wach und gehen auf das Problem (überhitzter Immobilienmarkt) ein und wollen die Menschen warnen. Die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt sorgt also für steigende Immobilienpreise.

Die Gefahr der Immobilienblase liegt vor allem darin, dass viele Menschen meinen könnten, Wohnraum muss nicht nur in den zentralen Gegenden teuer sein. Die Immobilienblase könnte platzen. Somit kann aus einem einstigen Boom auch recht schnell ein Flopp werden. Wenn aber die Banken wieder höhere Zinsen verlangen würden, würde sich die Nachfrage automatisch herabsenken lassen und der Trend erhält eine neue Wende. Die Zinsen müssten nur ein wenig erhöht werden, was ausreichen würde, um die Entwicklung ein wenig zu bremsen.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Immobilienblase platzt, bedeutet dies, der Investment-Trend wäre beendet. Mit anderen Worten, die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt ebbt ab. Wo vorher noch eine große Nachfrage vorhanden war, das Angebot aber knapp war, wird eine schwache Nachfrage mit Überangeboten. Ist die Nachfrage aber so gut wie nicht mehr vorhanden, wird das Geschäft natürlich zum Erliegen kommen. Dies passiert, wenn ein Preisniveau erreicht ist, welches nicht mehr bezahlt werden kann oder wo die Menschen nicht mehr zahlen wollen. In diesem Fall waren die Anschaffungskosten groß, aber die Eigentümer sehen sich gezwungen, den Miet- oder Kaufpreis zu senken, weil die Nachfrage einfach zu knapp ausfällt. Die Verluste sind greifbar!

Kann eine Immobilie weder vermietet noch verkauft werden, weil die Nachfrage gänzlich fehlt, kommt es zur Verwahrlosung. Das wieder sorgt dafür, dass Handwerker in Stress geraten und die Auftragslage nicht mehr meistern können. Banken müssten Kredite abschreiben, das Finanzsystem würde leiden.

Die aktuellste Immobilienblase ist die der USA im September 2008. Hier erfolgte der Zusammenbruch der Lehman Brothers Investmentbank. Auch in Spanien kam es zu einer Immobilienblase, die bis heute noch an dem Land nagt.

Wie sieht es nun in Deutschland aus?

Es wird immer wieder über eine Immobilienblase in Deutschland spekuliert. Schon 2015 wurde vor dieser gewarnt, Grund dafür lieferte die Geldpolitik der EZB, also der europäischen Notenbank.

Immer wieder gab es neue Spekulationen. Vor allem, weil in manchen Städten die Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen mussten, als sie je nach dem Kauf mit der Jahresmiete einnehmen könnten. München wäre das beste Beispiel dafür. Hier lagen die Empirica Berechnungen sehr hoch, denn Käufer zahlen 32,4 Mal so viel für das Eigentum, wie sie nach dem Kauf an Miete bekommen können. Die Immobilienpreise sind ins unermessliche gestiegen, aber es wird weiter gekauft und gebaut, weil die Bauzinsen gut sind.

Dies alles ist aber kein Grund zur Sorge. Denn im Grunde sind die höheren Immobilienpreise doch eher normal. Lange war man weit weg von der Normalität. Jetzt kehrt man dahin zurück.

Der Trend für den Immobilienkauf liegt in der Lockerung der Kreditstandards. Die Baufinanzierung wurde günstiger, auch wenn man kein Eigenkapital vorzuweisen hat. Auch die Einkommensgrenze wurde herabgesenkt, was natürlich erklärt, wo der Boom herkommt. Die Bürger, die kaufen, sorgen also für die mögliche Blase. Aber nicht nur, dass es gibt auch viele ausländische Investoren, die deutsche Wohneinheiten für sich entdeckt haben.

 

Dies wirkt sich meist auf die Wohnqualität aus, denn es geht den Investoren nur um die Einnahmen und nicht um Investitionen in die Mietobjekte. Dadurch dass aber immer ausländische Investoren zugreifen, hat sich der Immobilienmarkt verändert und es gibt Wohngegenden, wo die Mieten kaum noch tragbar sind. Die Nachfrage bestimmt also den Preis!

In dieser Hinsicht fragt man sich natürlich, wie lange das noch so gehen kann, ohne dass es zur Immobilienblase kommt. Bis jetzt kann man sagen, dass keine Immobilienblase in Sicht ist. Es wird wohl keinen drastischen Einbruch geben. Gerade in Ballungsgebieten ist die Nachfrage dafür einfach zu groß. Experten sind sich einig, so lange kein merkliches Auseinanderbrechen von Immobilien- und Mietpreisen zu bemerken ist, kann man sich entspannen. Ebenso, so lange kein drastischer Anstieg an Neubauten zu vermelden ist. Ebenso ist die Blase noch weit weg, sofern es keine stark steigende Verschuldung der Privathaushalte gibt.

Das sagen die Experten wie Peter Steiner von der MyMo AG

Experten sprechen in Deutschland von einem Aufholeffekt. In den letzten Jahren sind zwar die Häuserpreise enorm angestiegen. Eigentlich sind steigende Immobilienpreise doppelt so hoch, wie die Mietpreise, aber vor dieser Wende war eher das Gegenteil zu beobachten. Man befinde sich jetzt auf dem Niveau aus dem Jahre 2000 und somit kann die Immobilienblase erst einmal vergessen werden.